„Wir haben Schimmel im Wohnzimmer. Was sollen wir tun?“
In unserer neuen Service-Rubrik dreht sich alles um eurer Recht als Mieter. Mieterhöhung bekommen? Streit mit den Nachbarn? Zu hohe Nebenkostenabrechnung? Unsere Experten vom Mieterverein Burghausen und Umgebung e.V. geben hier die Antworten, immer montags und natürlich anonymisiert.
Frage zweier Mieter
Wir bewohnen nun seit etwas über einem Jahr eine Mietwohnung. In unserem Badezimmer entsteht oft Schimmel trotz neu eingebauter Lüftung und ständigem Stoßlüften. Dieses Problem hatten die Vormieter bereits und deswegen wurde die Lüftung eingebaut, jedoch bringt diese gar nichts. Seit zwei Monaten entsteht nun in unserem Wohn-/Essbereich an der Wand zur Straße (Erdgeschoss) Schimmel. Die Wand ist in etwa sechs Meter lang und der Schimmel kommt überall aus den Bodenleisten raus. Die Hausverwaltung hat uns eine Firma vorbeigeschickt, die sich das Ganze angeschaut hat, aber leider nicht wirklich helfen kann, da wahrscheinlich die ganze Wand „richtig“ gedämmt werden muss. Unsere Nerven liegen langsam blank und deshalb wollen wir wissen, wie wir vorgehen können.
Antwort vom Experten:
Schimmel und Feuchtigkeitsschäden sind die Nummer Eins unter den Wohnungsmängeln; zugleich sind sie auch die schwierigsten. Denn die Ursache ist meist nur schwer und eindeutig festzustellen. Am Ende kann oft nur ein Sachverständiger die Ursachen und Verantwortlichkeiten feststellen.
Ursache für Feuchtigkeit und Schimmel ist Kondenswasser in der Wohnung. Das entsteht entweder, weil die Luft in der Wohnung zu feucht ist oder weil die Wände zu kalt sind. Ist die Luft zu feucht, kann es sein, dass der Mieter schlicht zu wenig lüftet oder auch zu wenig heizt. Sind die Wände zu kalt, können Baumängel vorliegen, für die der Vermieter einstehen muss.
Vom Mieter kann verlangt werden, dass er in zumutbarem Umfang heizt und lüftet. Also - je nach Lebens- und Arbeitssituation - zwei bis dreimal täglich Stoßlüften (=Fenster weit aufmachen); am besten sogar Querlüften mit Durchzug; Kippen reicht nicht. Auch nach dem Kochen, Duschen, Waschen oder ähnlichem, also wenn viel Luftfeuchtigkeit vorherrscht, kann vom Mieter Lüften verlangt werden.
Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten (zumutbares Heizen und Lüften) erfüllt und es kommt trotzdem zur Bildung von Feuchtigkeit und / oder Schimmel, ist es in der Regel Sache des Vermieters. Sprich, der Vermieter muss eine Mietminderung hinnehmen und den Mangel beseitigen.
Vorsicht: Ein Mangel kann ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter die Bauvorschriften, die beim Bau gegolten haben, eingehalten hat und es trotzdem zur Schimmelbildung kommt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zum Beispiel Wärmebrücken in einem Wohnhaus aus dem Jahr 1971 nicht als Mangel angesehen, weil eine Dämmung damals noch nicht vorgeschrieben war (BGH WuM 2019, 25).
Liegt ein Mangel vor, muss der Mieter den Schaden unverzüglich dem Vermieter (am besten schriftlich) mitteilen und zur Mangelbeseitigung eine Frist mit konkretem Datum setzten. Wenn die Frist ergebnislos verstreicht, kann der Mieter den Mangel entweder auf Kosten des Vermieters selber beseitigen (lassen) oder er kann auf Mängelbeseitigung klagen. Außerdem kann der Mieter für die Dauer des Mangels die Miete angemessen mindern. Die Höhe richtet sich dabei immer nach dem Einzelfall. Zudem macht sich der Vermieter bei Untätigkeit unter Umständen schadensersatzpflichtig; vor allem wenn der Mangel schon vor Beginn des Mietverhältnisses bestanden und der Vermieter dies gewusst, aber verschwiegen hat.
Der Mieter muss dann zunächst beweisen, dass Feuchtigkeit beziehungsweise Schimmel besteht. Das dürfte noch am leichtesten sein. Dann muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt; er muss zum Beispiel darlegen, dass die fehlende Wärmedämmung nicht die Ursache ist. Gelingt ihm das nicht, ist davon auszugehen, dass er den Mangel zu vertreten und zu beseitigen hat.
Liegt ein Baumangel vor, kommt es noch darauf an, wie viel eine Beseitigung kosten würde. Der Bundesgerichtshof hat nämlich eine “Opfergrenze” eingeführt. Wenn diese überschritten wird, die Beseitigung also unverhältnismäßig teuer wäre, dann ist der Vermieter von seiner Leistungspflicht befreit (BGH WuM 2010, 348); laut dem Landgericht Wuppertal ist aber ein Sanierungsaufwand von rund 10.000 Euro bei Feuchtigkeitsschäden zumutbar (LG Wuppertal WuM 91, 178).
So wie die Sachlage geschildert wurde, könnte es entscheidend sein, wann das Haus errichtet wurde, und ob alle damals geltenden Bauvorschriften beachtet beziehungsweise eingehalten wurden.
Achtung! Die Ursachenforschung von Feuchtigkeitsschäden ist meist sehr schwierig; manchmal können auch beide Parteien mitverantwortlich sein, wenn zum Beispiel ein Baumangel auf ein fehlerhaftes Lüften trifft. Daher ist bei der Wahrnehmung der Mietminderung Vorsicht angebracht. Wenn der Mieter nämlich unberechtigt Miete (teilweise) nicht bezahlt, kann dies unter Umständen eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Daher sollte die Miete immer nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt werden. Dann kann das Geld immer noch zurückgefordert werden, wenn die Verantwortlichkeiten und die Minderungshöhe geklärt sind.
Gerade weil Feuchtigkeits- und Schimmelthemen so diffizil sind, sollten sich Mieter in diesen Fällen immer juristischen Rat holen.
Die Antwort auf eine Leserfrage dient lediglich der Information. Sie ist keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren örtlichen Mieterverein.
Fragen rund ums Thema Miete?
Schickt uns Eure Anliegen per Mail an joerg.eschenfelder@ovb.net - unsere Experten vom Mieterschutz Burghausen und Umgebung e. V. sind bemüht, alle eingesendeten Fragen zu beantworten, ein Anspruch besteht nicht. Die Einsendungen werden selbstverständlich vertraulich behandelt.
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