Kündigung wegen Eigenbedarfs: Ist das berechtigt und bekommen wir Schadensersatz?
In unserer neuen Service-Rubrik dreht sich alles um eurer Recht als Mieter. Mieterhöhung bekommen? Streit mit den Nachbarn? Zu hohe Nebenkostenabrechnung? Unsere Experten vom Mieterverein Burghausen und Umgebung e.V. geben hier die Antworten, immer montags und natürlich anonymisiert.
Frage einer Mieterin
Wir sind eine dreiköpfige Familie (zwei-jähriges Kind) und wohnen seit Oktober 2021 in einem Haus (150 Quadratmeter) zur Miete. Nun wurde uns wegen Eigenbedarfs zum 31. März gekündigt. Die Tochter unserer Vermieterin hat das Haus von ihrer Großmutter (Mutter unserer Vermieterin) geerbt und möchte einziehen. Bisher hat die Tochter unserer Vermieterin mit ihrem Mann und Kind in einer Wohnung (90 Quadratmeter) gewohnt. Die Wohnung gehört wohl ihrem Mann; diese Wohnung wurde bereits zum 1. April wieder vermietet. Nun stellt sich uns die Frage, wie berechtigt die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist und ob wir einen Anspruch auf Schadensersatz haben?
Antwort vom Experten:
Bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs geht es um ein wesentliches Element unserer Rechtsordnung: das Recht am Eigentum. Zum einen das berechtigte Interesse des Vermieters, sein Eigentum nach seinen Wünschen zu nutzen; zum anderen das Besitzrecht des Mieters, das das Bundesverfassungsgericht ebenfalls als Eigentum im Sinne des Artikel 14 des Grundgesetzes bewertet hat. Hier stehen sich also zwei gleichberechtigte, elementare Interessen gegenüber, die gegeneinander abgewogen werden müssen - immer auf den konkreten Einzelfall bezogen.
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen will. Dabei muss er gegenüber dem Mieter den konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er sein Interesse stützt. Die pauschale Aussage „wegen Eigenbedarfs“ reicht daher nicht aus. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen, so das Bundesverfassungsgericht, vernünftig und nachvollziehbar sein.
Der Mieter muss nämlich zweierlei überprüfen können: Erstens, wie ernsthaft ist der Wunsch des Vermieters und, zweitens, wie sind die Erfolgsaussichten gegen diese Kündigung? Der Mieter muss eine Eigenbedarfskündigung nämlich nicht kommentarlos hinnehmen; er kann dagegen (spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses) widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn eine Umzug für ihn zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen eine unzumutbare Härte wäre oder der Mieter keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen gefunden hat.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich vor Ablauf der Widerspruchsfrist zu äußern, ob er auszieht oder nicht. Ein Mieter sollte aber auf jeden Fall ab Zugang der Kündigung ernsthaft eine Wohnung suchen und diese Suche auch dokumentieren.
Wenn der Mieter zum Kündigungsdatum nicht auszieht, kann der Vermieter den Mieter nicht sofort auf die Straße setzen. Vielmehr muss er erst einmal auf Räumung der Wohnung klagen. Dann entscheidet ein Richter, wer die Wohnung bekommt. Erst dann wird ein Mieter unter Umständen „auf die Straße gesetzt“.
Ob die Kündigung im Fall der Fragestellerin gerechtfertigt ist, lässt sich so nicht sagen. Zuerst müsste geprüft werden, ob die Kündigung alle Voraussetzungen erfüllt, um überhaupt wirksam zu sein: formell und inhaltlich. Diese Prüfung sollte aber, auch weil es hier um einen elementaren Lebensbereich geht, durch einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein erfolgen.
Angesichts der Widerspruchsmöglichkeiten des Mieters und die Zeitdauer eines Räumungsverfahrens ist es von dem Vermieter durchaus riskant, dass er seine jetzige Wohnung bereits wieder vermietet hat. Es könnte nämlich passieren, dass in diesem Fall der Vermieter plötzlich ohne Wohnung dasteht.
Einen Schadensersatz muss der Vermieter nur im Fall einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung bezahlen.
Die Antwort auf eine Leserfrage dient lediglich der Information. Sie ist keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes. Für eine Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder an Ihren örtlichen Mieterverein.
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