Mietvertrag kündigen: nicht per Fax oder E-Mail – das könnte teuer werden
Soll ein Mietverhältnis beendet werden, bedarf es einem Kündigungsschreiben. Wie das beim Empfänger anzukommen hat, ist gesetzlich geregelt.
Der Vermieter hat die Miete erhöht und jetzt wollt Ihr kündigen. Dass ein Mietvertrag nicht mündlich gekündigt werden kann, wissen die meisten Menschen. Aber was, wenn man den Vertrag per E-Mail, Fax oder gar SMS beenden möchte? Ein paar dieser Varianten können ebenfalls zulässig sein, sind aber eher die Ausnahme als die Regel.
Mietvertrag kündigen: nicht per Fax oder E-Mail
In den meisten Fällen ist es nötig, eine Kündigung auf dem Postweg einzureichen, am besten als Einschreiben. So ergeben sich in der Regel keine Probleme. Wird ein Mietverhältnis, etwa wegen Abstellung von Heizung oder Gas durch den Vermieter, per E-Mail oder Fax gekündigt, ist die Chance sehr hoch, dass das Schreiben nicht rechtskräftig ist. Der Mieter muss dann erneut kündigen, postalisch. Wichtig für Kündigungen aller Art, besonders von Mietverträgen, ist laut Bundesgesetzbuch (BGB) zum einen die Schriftform (§568). Das heißt, dem Vermieter seinen Wunsch mündlich weiterzugeben, reicht nicht. Zum anderen muss das Schriftstück eigenhändig vom Verfasser unterschrieben werden (§126 BGB). Das gilt übrigens auch, wenn der Vermieter fristlos kündigt.
Rechtskräftige Kündigungen
Eine rechtskräftige Kündigung muss in der Regel eigenhändig vom Verfasser unterschrieben sein, handschriftlich. Dies ist bei einer SMS oder E-Mail nicht möglich. Eine Unterschrift hier ist immer elektronisch. Deswegen scheiden diese Sendungsformate für eine Kündigung aus.
Kündigungen per Fax, SMS oder E-Mail mögen zwar den ersten Punkt erfüllen, nicht aber den zweiten. Denn: Auch wenn beispielsweise beim Fax die Verfasser-Unterschrift vorhanden sein mag, ist es jedoch nicht die Originalunterschrift. Auf dem gesendeten Fax befindet sich die Unterschrift nur als Kopie, der Vermieter benötigt jedoch das Original
Kündigung in elektronischer Form: die Ausnahmen
Neben den Dingen, die in einer Kündigung stehen sollten, ist die Form der Kündigung wichtig. Die steht in den meisten Fällen in den Vertragsunterlagen. Ist dort nichts vorgeschrieben, kann auch auf elektronischem Wege gekündigt werden – unter bestimmten Voraussetzungen (§126 BGB, Abs. 3). Um eine schriftliche durch die elektronische Form ersetzen zu können, muss eine qualifizierte elektronische Signatur vorliegen und diese auch verwendet werden. Ob diese Art der Kündigung erlaubt ist, sollte unbedingt vorher geprüft werden. Auch, ob die elektronische Signatur die richtige ist.
Voraussetzung elektronische Signatur
Eine qualifizierte elektronische Signatur muss nach der EU-Verordnung Nr. 910/2014 (sog. eIDAS-VO) strenge Voraussetzungen erfüllen. Dabei werden drei Arten der Signaturen unterschieden und nur eine ersetzt die Schriftform nach §126 BGB: Art. 3 Nr. 12 eIDAS-VO.
Diese Art der Kündigung setzt außerdem voraus, dass es sich beim Schreiben um ein elektronisches Dokument handelt. Laut §126a, Abs.1 BGB liegt das nur dann vor, wenn es „elektronische Daten enthält, die in einem Schriftträger verkörpert sind, der ohne technische Hilfsmittel nicht lesbar ist.“ Ob ein Fax diese Bedingungen erfüllt, ist umstritten – auch bei Gericht. Bei einer SMS ist die Signatur nicht einsetzbar, deswegen wird von diesen Formen abgeraten.
Wann eine E-Mail als Kündigungsschreiben gilt
Da Fax und SMS als Kündigungsform ausscheiden, bleibt die E-Mail übrig. Diese elektronische Form kann die Schriftform aber nur unter drei Bedingungen ersetzen:
- Der Empfänger ist mit dieser Form der Kündigung einverstanden. Im Zweifel gilt hier: nachfragen!
- Der Verfasser der Kündigung muss seinen Namen hinzufügen.
- Die E-Mail wird mit einer elektronischen Signatur versehen, die qualifiziert und konform mit dem Signaturgesetz ist.
Ein Fax könnte eingesetzt werden, wenn man darin ankündigt, das Wohnverhältnis beenden zu wollen und das eigentliche Schreiben anschließend auf dem Postweg schickt. Aber egal, welche Art der Mietvertragskündigung man wählt, achtet unbedingt darauf, dass sie rechtzeitig abgeschickt wird. Wird das richtige Datum, meist zum 15. oder Ende des Monats, verpasst und man hat keinen Puffer, kann das schnell einen Monat zusätzliche Miete bedeuten. Sollte also etwas anderes als die Schriftform gewählt worden sein, sollte immer genug Puffer eingeplant werden, um diese nachreichen zu können.