WSGW verkauft 108 Wohnungen

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Sechs Häuser in der Lindenthalstraße und Tropschallee verkauft die Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft an einen auswärtigen Investor. Viele Mieter sind verunsichert, was der Verkauf für sie bedeutet.

Waldkraiburg - Die Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft Waldkraiburg verkauft 108 Wohnungen an einen auswärtigen Investor. Grund: Die Genossenschaft braucht Eigenmittel.

"Wir brauchen Eigenmittel, um die Modernisierungen in Waldkraiburg-Süd und in der Böhmerwaldstraße fortführen zu können", begründet Geschäftsführer Werner Meisenecker den Schritt, der bei Mietern für Verunsicherung sorgt.

Bereits zum 1. Juni wurde der Verkauf von drei Häusern mit 24 Wohnungen der Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft Waldkraiburg (WSGW) in Aschau-Werk an einen Privatmann aus dem Landkreis wirksam. Jetzt folgt der Verkauf von sechs Häusern mit 108 Wohnungen und mehr als 17.000 Quadratmeter Grundstücksfläche im Norden des Stadtgebiets. Spätestens zum 1. November, wahrscheinlich schon früher, sollen die Objekte in das Eigentum des Käufers übergehen. Der WSGW-Bestand sinkt damit auf 1548 Wohnungen.

Die Entscheidung, die eigentlich nicht dem Genossenschaftsgedanken entspreche, sei "nicht leicht gefallen", beteuert der Geschäftsführer. Immer wieder sei ein Verkauf diskutiert worden. Jetzt hat die WSGW diese "letzte Option" für die Häuser in der Lindenthalstraße und Tropschallee gezogen.

Um die Gebäude nicht verfallen zu lassen und auf lange Sicht einer Ghettoisierung Vorschub zu leisten, muss in diesem Bereich etwas geschehen. Eine Sanierung der Gebäude, die mehr als 50 Jahre alt sind, sei technisch aber nicht machbar, sagt Prokurist Uwe Krämer, ein Abriss und ein Neubau auf der Basis des bestehenden Mietniveaus für die WSGW nicht finanzierbar. Ein Teil der Wohnungen war bis 2009 preisgebunden, gefördert durch die Regierung von Oberbayern, um günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Im Hinblick auf das Mietniveau liege die WSGW noch immer "deutlich unter dem Schnitt von vergleichbaren Wohnungsunternehmen", so Werner Meisenecker.

Meisenecker spricht damit ein großes Dilemma der Waldkraiburger Wohnungswirtschaft an. Während sich nämlich Wohnungsunternehmen im Großraum München und anderen prosperierenden Regionen bei gleicher Förderung leicht tun, Modernisierungen über deutlich höhere Mieten zu finanzieren, kann dies die WSGW nicht allein aus eigener Kraft stemmen. Geringe Mieten haben zur Folge, dass der Bestand nicht mehr weiterentwickelt werden kann und die Mieten auf niedrigem Niveau bleiben - ein Teufelskreis.

Mit den laufenden Modernisierungsmaßnahmen in Waldkraiburg-Süd und in der Böhmerwaldstraße (wir berichteten) sei die Genossenschaft dabei gegenzusteuern. Denn die Nachfrage nach modernen Wohnräumen und die Bereitschaft, dafür bei geringeren Betriebskosten mehr Grundmiete zu zahlen, sei da. Das zeige die Erfahrung.

Die aktuelle Verkaufsentscheidung fiel nicht zufällig zu einem Zeitpunkt, da sich eine Verschlechterung der Förderbedingungen für die Sanierung von Altbeständen abzeichnet. Für 2012 werden voraussichtlich keine KfW-Mittel in den Bundeshaushalt eingestellt, sagt Meisenecker. Dies verschärft die Situation, weil die gesetzlichen Anforderungen und Auflagen insbesondere im Blick auf die energetische Sanierung immer weiter steigen.

"Wir haben dort nicht die Mittel für die Instandhaltung", stellt Meisenecker für die Bestände in der Lindenthalstraße und Tropschallee fest. Die Genossenschaft müsse Prioritäten setzen. Ihre Kräfte seien in der Franz-Schubert-Sraße und in der Böhmerwaldstraße gebunden. "Ohne Beschaffung von Eigenmitteln könnten wir sie nicht fortführen."

Zum Verkaufspreis macht die Genossenschaft keine Angaben. Der Verkauf, der mit dem Verband für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft abgestimmt und vom Aufsichtsrat abgesegnet ist, gebe "Investitionssicherheit für die nächsten Jahre".

Bei betroffenen Mietern, die in einer Versammlung über den Verkauf informiert wurden, sorgt die Nachricht für Verunsicherung. Von einer "emotionalen Diskussion" spricht der Geschäftsführer. Einige Mieter wohnen seit 50 Jahren da. Sie hatten die Hoffnung, dass auch ihre Wohnungen saniert werden. Jetzt kursieren Gerüchte, der neue Eigentümer könnte sie kündigen, um die Wohnungen zu modernisieren.

Werner Meisenecker versteht die Verunsicherung, hält sie aber für nicht begründet. Der Investor "aus dem Schwäbischen", der namentlich nicht genannt wird, macht laut WSGW schon seit längerem Bestandsentwicklungen in ähnlichen Größenordnungen, außerhalb der großen Zentren. Der Geschäftsführer: "Das ist keine Heuschrecke, kein Miethai."

Was der neue Eigentümer genau vorhat, ist auch bei der WSGW nicht bekannt. Es gebe aber Hinweise, heißt es, dass er etwa eine Million Euro in die Instandhaltung der Fassade stecken möchte. Das spreche nicht dafür, dass der Investor die Anlage platt machen möchte. Eine Kündigung der Mieter ist laut Meisenecker schon deshalb nicht zu erwarten, weil der Erwerber damit seine Ertragssituation verschlechtert.

"Mit Ausnahme des Eigentümers und des Gebäudeverwalters ändert sich für die Mieter im ersten Moment gar nichts", meint Meisenecker deshalb. Maximal um 20 Prozent kann die Grundmiete innerhalb von drei Jahren angehoben werden. Zum 1. November hat die WSGW die Miete erhöht, die 20 Prozent aber nicht ganz ausgeschöpft. Das Niveau liegt laut Meisenecker aber noch immer unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Erwerber könne eine größere Anhebung der Grundmiete in den nächsten drei Jahren nicht vornehmen. Außer, er modernisiert im großen Stil. Dafür brauche es aber eine entsprechende Vereinbarung mit den Mietern.

Wie Meisenecker berichtet, wollen mehrere Mieter auch nach dem Verkauf Mitglied bei der Genossenschaft bleiben. Einige erwägen den Umzug in eine sanierte WSGW-Wohnung. Vorgesehen ist, mit den Mitteln aus dem Verkauf die Zahl neuer Wohnungen in der Kirchenstraße und in der Franz-Schubert-Straße zu erhöhen.

Mit den Betroffenen in der Lindenthalstraße und Tropschallee fragen sich auch andere Mieter der WSGW, ob in Zukunft weitere Verkäufe anstehen. Werner Meisenecker will dies nicht definitiv auschließen, setzt aber hinzu: "Wenn sich die Fördersituation ändert oder das Mietniveau ansteigt, sind Verkäufe nicht notwendig."

hg/Waldkraiburger Nachrichten

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